Jak prodat nemovitost s exekucí

Ztrácíte půdu pod nohama? Ještě není pozdě. I nemovitost s exekucí se dá výhodně prodat, pokud víte, jak na to. Exekuční příkaz sice může vzbuzovat obavy, ale neznamená, že je nemovitost neprodejná. Právě naopak: rychlým a promyšleným postupem můžete uhradit dluhy, vyhnout se dražbě pod cenou a zachránit si střechu nad hlavou. V tomto článku vám ukážeme, jak postupovat krok za krokem, aby byl prodej nemovitosti zatížené exekucí co nejvýhodnější, a hlavně právně v pořádku.

Co znamená exekuce nemovitosti, a jaké máte možnosti?

Pokud je na vaši nemovitost uvalena exekuce, znamená to, že exekutor zahájil vymáhání dluhu a nemovitost může být prodána v dražbě. Ta ale zpravidla neodráží skutečnou tržní hodnotu a peníze z ní sotva pokryjí dluhy.

Lépe proto uděláte, pokud sami iniciujete prodej nemovitosti s exekucí. Máte tak možnost najít kupce, který zaplatí férovou cenu. Z těchto peněz se uhradí dluhy a případný zůstatek získáte vy. Důležité je jednat rychle, protože s každým dalším dnem rostou náklady a úroky.

Jak prodat nemovitost s exekucí: Krok za krokem

1. Zjistěte rozsah dluhů a exekucí

Než začnete jednat, je nutné znát přesnou výši dluhů, které vážou vaši nemovitost. Získejte výpis z katastru nemovitostí a požádejte exekutora o seznam pohledávek. Pokud je exekucí více, bude potřeba oslovit všechny věřitele. Přehledná evidence vám pomůže vyjednávat a plánovat další postup. Dále si ověřte informace u příslušného exekutora a požádejte o tzv. vyčíslení pohledávky. Toto vyčíslení obsahuje jistinu, úroky, náklady exekuce a případné další poplatky. Bez těchto údajů není možné určit, za kolik byste museli nemovitost prodat, aby byly dluhy plně uhrazeny.

2. Oslovte exekutora a informujte ho o záměru nemovitost prodat

Exekutor není nepřítel. Pokud mu oznámíte, že chystáte prodej nemovitosti zatížené exekucí a předložíte kupní smlouvu, která pokryje všechny pohledávky, často vám poskytne potřebnou součinnost. Bude však vyžadovat záruky, například složení části kupní ceny do úschovy nebo přímou úhradu pohledávky z prodejní částky. Exekutor vám zpravidla vyjde vstříc, protože má sám zájem na co nejrychlejším vyřešení.

3. Zajistěte si kupce nebo oslovte firmu, která zajišťuje výkup nemovitosti s exekucí

Složitost celého procesu nahrává tomu, že i malá chyba vám může způsobit další problémy. Obraťte se proto na realitního zprostředkovatele nebo advokáta, kteří mají zkušenosti s prodejem nemovitostí zatížených exekucí. Odborník za vás vyřeší právní náležitosti, pomůže s vyjednáváním s exekutorem i věřiteli a postará se o to, aby celý prodej proběhl co nejhladčeji. Zároveň dokáže nemovitost nabídnout cíleně lidem, kteří jsou připraveni rychle jednat. Běžné realitní kanceláře si na takové případy často netroufají, proto se raději obraťte na firmu nebo investora, kteří se specializují na výkup nemovitostí s exekucí. Peníze tak získáte rychle, často už během několika dnů.

4. Zajistěte právní servis a podpis smluv

Smluvní dokumentace musí počítat s tím, že kupní cena bude použita na úhradu dluhů. Peníze zpravidla nejdou přímo vám, ale do úschovy, odkud se rozesílají jednotlivým věřitelům. Zbytek pak putuje na váš účet.

Pozor na čas - čím dříve, tím lépe

Jakmile je nařízena exekuce, běží vám čas. Každý den navíc může znamenat vyšší náklady, které se vám připočítávají k dluhu. Pokud se vám podaří nemovitost prodat před tím, než ji exekutor pošle do nucené dražby, získáte nad celou situací větší kontrolu a často i vyšší prodejní cenu. Dražby totiž mívají podstatně nižší výslednou cenu, než je obvyklá tržní hodnota.

Co když nestačí prodejní cena na úhradu všech dluhů?

Pokud cena vaší nemovitosti nepokryje celý dluh, stále je možné s věřiteli vyjednat dohodu. Část závazků může být odpuštěna, část rozložena do splátek. Důležité je jednat otevřeně a včas. Přístup dlužníka, který aktivně hledá řešení, bývá u věřitelů hodnocen pozitivněji než pasivita a mlčení.

Výhody prodeje nemovitosti s exekucí oproti dražbě

• Vyšší prodejní cena než v dražbě
• Rychlejší vyřízení celé záležitosti
• Možnost domluvit si přechodné bydlení (např. zpětný pronájem)
• Menší psychický tlak a větší kontrola nad situací

Na co si dejte pozor!

• Vyvarujte se podvodným firmám a překupníkům slibujícím okamžité oddlužení bez smlouvy.
• Nepodepisujte nic bez právní konzultace.
• Nenechte se zatlačit k podpisu smluv s nevýhodnými podmínkami.
• Požadujte průhledné podmínky, včetně způsobu rozdělení kupní ceny.
• Pozor na pochybné nabídky

Prodat nemovitost zatíženou exekucí není snadné, ale rozhodně to není nemožné. S důkladnou přípravou, znalostí postupu a odbornou pomocí můžete najít cestu, jak se dluhů zbavit a současně minimalizovat ztráty. Pamatujte, že i složitá situace má řešení, a čím dříve se do ní pustíte, tím větší šanci máte na důstojný výstup. Nejhorší variantou je pasivita, která pak vede k nucené dražbě.

Chcete se zeptat na konkrétní situaci nebo nevíte, kde začít? Obraťte se na naši realitní kancelář Brněnský zvonec, kde vám rádi poradíme a pomůžeme.