Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti

Kupujete, prodáváte nebo řešíte nemovitost s hypotékou, darem v rodině či dluhy? Pak je dobré rozumět pojmu zákaz zcizení a zatížení nemovitosti. Na listu vlastnictví působí nenápadně, ale může rozhodnout o tom, zda lze byt nebo dům prodat, darovat, zastavit bance nebo zatížit věcným břemenem. Jak tedy poznat, kdy vás tento zákaz chrání a kdy vám může zkomplikovat prodej nemovitosti? Poradíme vám.

Co je zákaz zcizení a zatížení nemovitosti?

Jedná se o omezení vlastníka, že nemovitost nesmí převést na jiného ani ji zatížit dalším věcným právem. To znamená, že ji bez splnění podmínek zpravidla nelze prodat, darovat, zastavit bance nebo například nově zatížit služebností. Český úřad zeměměřický a katastrální uvádí, že při existenci tohoto zákazu nesmí být nemovitost převedena na jiného vlastníka ani zatížena jiným věcným právem.

S tímto institutem se setkáte zejména v těchto situacích:

• při darování nemovitosti v rodině, kdy si dárce chce pojistit, že obdarovaný byt nebude dále převádět,
• při úvěru nebo jiném financování, kdy chce věřitel omezit další nakládání s nemovitostí,
• při složitějších majetkových vztazích, kde má zákaz chránit konkrétní oprávněný zájem.

Jaký je rozdíl mezi zákazem ve smlouvě a zákazem v katastru?

Občanský zákoník říká, že zákaz zcizení nebo zatížení působí jen mezi stranami, pokud nebyl zřízen jako věcné právo. Pokud je zákaz pouze ve smlouvě, jde o závazek mezi konkrétními osobami. V případě, že je sjednán jako věcné právo a zapsán do katastru, působí i vůči třetím osobám.

Rozdíl se projeví následovně:

1. Pouhý smluvní zákaz zakládá odpovědnost mezi stranami, ale třetí osoby nejsou omezeny stejným způsobem.
2. Zákaz zapsaný v katastru omezuje převod i další zatížení nemovitosti přímo v katastrálním řízení.

Kdy lze zákaz platně sjednat?

Tento institut nelze sjednat bez omezení. Podle občanského zákoníku je zákaz platný jen tehdy, když je sjednán na zákonem předvídanou dobu, případně na jinou určitou a přiměřenou dobu, a sleduje zájem hodný právní ochrany. Pro zápis do katastru musí být výslovně sjednán jako věcné právo.

Zákaz tedy musí mít konkrétní důvod a časové omezení.

Co to znamená pro prodej, darování a hypotéku?

Pro vlastníka jde o omezení nakládání s nemovitostí. Pokud je zákaz zapsán v katastru, převod nebo nové zatížení může narazit už při pokusu o zápis. Nejvyšší soud dovodil, že porušení zákazu zatížení zapsaného v katastru neznamená automaticky neplatnost zástavní smlouvy, ale může vést k zamítnutí návrhu na vklad zástavního práva do katastru.

Příklad:
Majitel chce prodat byt kupujícímu, který financuje koupi hypotékou. Na listu vlastnictví je však zapsán zákaz zcizení a zatížení ve prospěch jiné osoby. Dokud se tato skutečnost nevyřeší, převod se může zastavit nebo výrazně prodloužit.

Jak zjistit, jestli na nemovitosti zákaz vázne?

Základem je kontrola listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Pokud je zákaz zřízen jako věcné právo, je zapsán ve veřejném seznamu. Před podpisem jakékoliv smlouvy prověřte aktuální stav nemovitosti.

Součástí kontroly by mělo být:

• zástavní práva,
• exekuce a další omezení,
• věcná břemena,
• plomby a probíhající řízení v katastru.

Jak ho zrušit nebo vyřešit před prodejem?

Postup závisí na tom, jak zákaz vznikl a ve prospěch koho je zřízen. Obvykle je nutný souhlas oprávněné osoby, dohoda smluvních stran a následný návrh na zápis změny do katastru. Každý případ je individuální a vyžaduje posouzení konkrétních dokumentů.

U nemovitostí se složitější právní historií, dluhem nebo hrozící dražbou je vhodné zapojit odborníky hned na začátku. V Brněnském Zvonci se zaměřujeme i na zadlužené nemovitosti, výkupy, exekuce a kompletní právní servis, kde je správné nastavení postupu nezbytné pro bezpečný převod.

Kdy zákaz chrání a kdy komplikuje situaci?

Zákaz plní svou funkci ve chvíli, kdy chrání oprávněnou osobu, například dárce nebo věřitele. Komplikace však nastává ve chvíli, kdy se na jeho existenci přijde až při řešení převodu nemovitosti. Může vést ke zdržení obchodu, problémům s financováním nebo nutnosti upravit smluvní vztahy.

Pokud řešíte nemovitost, u které je tento zákaz zapsán, nebo si nejste jistí, jak postupovat, obraťte se na nás! Rádi vám pomůžeme situaci prověřit, navrhnout správný postup a bezpečně vás provedeme celým procesem.