Předkupní právo: o co jde a kdy na něj musíte brát zřetel?

O předkupním právu už někdy v životě slyšel každý. Co to ale znamená a jakou roli hraje při prodeji či nákupu nemovitost?

V uplynulých pěti letech se zákon o předkupním právu několikrát měnil. Poslední změna nastala k 1. 7. 2020. Do tohoto data bylo při prodeji podílu z nemovitosti nutné nabídnout jeho odkoupení nejprve ostatním spoluvlastníkům, až poté mohl být prodán třetí straně. Od června 2020 však toto pravidlo neplatí a každý může svůj podíl nabídnout komukoliv. I zde jsou však výjimky.

Kdy předkupní právo platí i nadále?

Předkupní právo zůstává v platnosti u spoluvlastníků nemovité věci tehdy, pokud bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti (závětí) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od začátku ovlivnit. V tomto případě náleží spoluvlastníkům předkupní právo ke společně nabyté nemovitosti, ale jen po dobu 6 měsíců od doby, kdy toto spoluvlastnictví vzniklo. Po uplynutí této lhůty mohou být podíly prodávány libovolně, bez předkupního práva.

Nadále platí i samostatně stojící úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku a předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku. V duchu právní zásady superficies solo cedit – povrch ustupuje půdě – je totiž žádoucí, aby se pozemek a na něm postavené budovy nacházely ve vlastnictví stejné osoby.

Každá mince má dvě strany

Zrušení předkupního práva má své zastánce i odpůrce. Hlavním argumentech těch, kteří zrušení tohoto práva požadovali, je prodej bytových jednotek. Předkupní právo totiž komplikovalo situaci v případě prodeje bytu a s ním spojené nebytové jednotky, protože předkupní právo na nebytovou jednotku často náleželo desítkám lidí a kupující i zájemce o byt byli často v nepříjemné nejistotě, že některý ze spoluvlastníků bude mít o nemovitost zájem.

Podobný problém se týkal převodů spoluvlastnických podílů na pozemcích funkčně souvisejících s hlavní nemovitostí. Často se přitom jednalo o pozemky zajišťující přístup k nemovitosti.

Výhodou zrušení předkupního práva má být zjednodušení procesu prodeje nemovitosti a snížení nákladů i administrativní zátěže.

Zrušení předkupního práva má i své nevýhody. Čím více různých majitelů nemovitost má, tím složitější je domluva mezi nimi. To platí zejména u rodinných domů. V případě, že některý ze sourozenců prodá svoji nemovitost třetí straně, aniž by musel nejprve nabídnout odkup sourozencům-spoluvlastníkům, vzniká často situace nepříjemná pro všechny zúčastněné. Zrušení předkupního práva také vymazalo jistotu mnoha partnerů, kteří už nemohou spoléhat na to, že v případě rozchodu nabídne druhý majitel svoji polovinu právě jim.

Obecně však platí, že zrušení předkupního práva ve většině případů spoluvlastnictví přineslo majitelům spoluvlastnických podílů úlevu a rozvázalo jim ruce. Nově mají totiž možnost vyvázat se z komplikovaných vztahů vcelku elegantně, rychle a jednoduše.

Plánujete prodej svého podílu? Kontaktujte nás, koupíme ho od vás za férových podmínek.