Prodej nemovitosti v dražbě

Co znamená, že se nemovitost prodává v dražbě?

Prodej nemovitosti v dražbě je zvláštní způsob prodeje, který má svá přesná pravidla daná zákony. Na rozdíl od běžného prodeje nejde o individuální domluvu mezi prodávajícím a kupujícím, ale o veřejný proces, kde se o nemovitost uchází více zájemců, kteří přihazují. Nejvyšší nabídka vyhrává, ale vždy za předem stanovených podmínek.

U nemovitostí se v praxi setkáváme zejména s těmito druhy dražeb:

• Exekuční dražba - probíhá v rámci exekuce, kdy dlužník dlouhodobě neplní své závazky, třeba nesplácí hypotéku nebo jiné dluhy. Dražbu organizuje soudní exekutor.
• Dražba v rámci insolvence - je součástí insolvenčního řízení, tedy situace, kdy má dlužník více věřitelů a není schopen své závazky splácet. Proces řídí insolvenční správce dle insolvenčního zákona.
• Dobrovolná veřejná dražba - vlastník se sám rozhodne, že svou nemovitost prodá formou dražby, kterou organizuje dražebník (licencovaná osoba). Cílem bývá dosáhnout co nejvyšší ceny v transparentní soutěži zájemců.

Všechno jsou to sice dražby, ale důvody i dopady mohou být zcela odlišné. Proto je důležité vědět, jaký typ dražby se týká právě vás, ať už jste dlužník, vlastník, který zvažuje dobrovolnou dražbu nebo zájemce o koupi.

Jak probíhá prodej nemovitosti v dražbě?

Přestože se podrobnosti liší dle druhu dražby a konkrétního případu, základní postup bývá podobný.

Nejprve přichází příprava dražby. Určí se konkrétní nemovitost a zpracuje se odhad její obvyklé ceny, většinou formou znaleckého posudku nebo odborného ocenění. Na základě toho se stanoví vyvolávací cena neboli nejnižší podání, zpravidla nižší než odhad, aby dražba přilákala dostatek zájemců. Vznikne dražební vyhláška, důležitý dokument, ve kterém najdete označení nemovitosti, popis práv a omezení (zástavy, věcná břemena, nájmy), nejnižší podání, výši dražební jistoty, přesná pravidla i termín dražby.

Tato vyhláška se zveřejní obvyklým způsobem - na úřední desce, v dražebních systémech nebo na specializovaných portálech. Zájemci si ji mohou prostudovat a mají možnost se zúčastnit vypsaných prohlídek nemovitosti.

Kdokoli, kdo chce v dražbě přihazovat, musí předem složit dražební jistotu (vrací se, pokud se zájemce nestane vydražitelem) a splnit podmínky dražební vyhlášky. Samotná dražba může probíhat v sále s licitátorem, nebo elektronicky přes internetový dražební systém. Zájemci podávají své návrhy a vždy zvítězí ten, kdo dá nejvyšší platné podání v daném čase. Tím se stává vydražitelem a vzniká mu povinnost zaplatit cenu dosaženou vydražením.

Po skončení dražby běží lhůta, ve které musí vydražitel cenu zaplatit. Jestliže tak neučiní, může propadnout jeho jistota a dražba se opakuje. Po zaplacení se v exekučních dražbách a dražbách v insolvenci vydává usnesení o příklepu. V dobrovolných dražbách se vyhotovuje dražební protokol a podává se návrh na vklad do katastru nemovitostí. Teprve zápisem do katastru se vydražitel stává skutečným vlastníkem.

Hypotéka a dražba

Spojení hypotéka a dražba vyvolává přirozeně velký strach. Jakmile má člověk hypotéku a přestane ji splácet, začíná běžet řetězec kroků, který může skončit právě dražbou. Banka má k nemovitosti zástavní právo a v krajním případě se jeho výkonem domáhá splacení úvěru.

Zpravidla to probíhá tak, že banka nejprve klienta upozorní na prodlení, snaží se situaci řešit dohodou a teprve při dlouhodobém nesplácení může úvěr zesplatnit, tedy požadovat splacení celé dlužné částky. Pokud dluh přetrvává, přistupuje se k výkonu zástavního práva, často právě formou dražby nemovitosti. Z výtěžku se pak jako první hradí zajištěný věřitel, tedy banka s hypotékou, teprve poté další případné dluhy.

Důležité je, že tento proces netrvá dny, ale spíše měsíce. To znamená, že dlužník má určitý časový prostor začít situaci aktivně řešit.

Z pohledu kupujícího pak vyvstává opačná otázka: lze koupit nemovitost v dražbě s pomocí hypotéky? Téma „hypotéka a dražba“ je sice složitější, ale v obecné rovině platí, že některé banky jsou schopny úvěr na takovou koupi poskytnout. Zádrhelem bývá čas, protože dražební vyhlášky mívají poměrně krátkou lhůtu na doplacení ceny dosažené vydražením a banka potřebuje čas na posouzení žadatele a zpracování úvěru. V praxi se proto často využívá předběžné schválení úvěrového rámce, kombinace vlastních prostředků a hypotéky nebo jiné formy zajištění.

Na co si dát pozor jako kupující v dražbě?

Koupě v dražbě může být zajímavá příležitost, někdy lze totiž získat nemovitost za nižší cenu, než jaká se nabízí na běžném trhu. Zároveň je ale potřeba počítat s vyšší mírou odpovědnosti na straně kupujícího.

Velmi důležité je zejména:

• Prověření listu vlastnictví a právních omezení - podívejte se do katastru nemovitostí, prostudujte si dražební vyhlášku a zjistěte si všechna zástavní práva, věcná břemena, případné nájemní smlouvy a exekuce. Některá práva zanikají příklepem, jiná přecházejí na vydražitele. Rozhoduje zákon a konkrétní text vyhlášky.
• Technický stav nemovitosti - prohlídky v dražbách jsou často omezené, někdy vůbec neproběhnou, pokud dlužník nespolupracuje. Počítejte proto s rezervou na opravy a možné skryté nedostatky.
• Kdo v nemovitosti bydlí - může se stát, že v nemovitosti zůstává původní vlastník nebo nájemci. Vydražitel pak musí řešit vyklizení, případně pokračování nájemního vztahu dle platných předpisů.
• Časové lhůty a úhrada ceny - mějte jistotu, že jste schopni včas zaplatit cenu dosaženou vydražením, ať už z vlastních prostředků, nebo s pomocí úvěru.

Zkušený makléř umí tato rizika pojmenovat a pomoci vám rozhodnout se, zda je pro vás konkrétní dražba vhodná nebo jestli je lepší se jí raději vyhnout.

Na co si dát pozor jako vlastník nebo dlužník?

Jestli vám hrozí prodej nemovitosti v dražbě, je první a nejdůležitější krok neodkládat řešení. Čím déle situaci necháte bez reakce, tím méně možností zbývá.

Doporučujeme:

• včas komunikovat s bankou nebo jiným věřitelem,
• zjistit, zda je možné alespoň dočasně upravit způsob splácení,
• zvážit běžný prodej nemovitosti na volném trhu, často je možné dosáhnout vyšší ceny, než jaká by se získala v dražbě, a tím lépe pokrýt dluhy.

V Brněnském Zvonci s klienty nejprve podrobně a bezplatně projdeme jejich situaci - dluhy, typ zajištění, tlak věřitelů, a poté navrhneme reálný postup. Umíme okamžitě zastavit exekutora a nevýhodnou dražbu vaší nemovitosti. Zbavíme vás všech dluhů. Zastoupíme vás na nepříjemných jednáních a zajistíme vám nový úvěr, který budete splácet formou nájmu, takže zůstanete ve svém bez hrozby exekuce.

Kdy může být dobrovolná dražba naopak výhodou?

Ne každá dražba je trestem za nesplácení. Dobrovolná veřejná dražba může být pro některé vlastníky naopak zajímavým prodejním nástrojem. Představte si žádaný byt v centru Brna, atraktivní pozemek nebo výjimečný dům, tam může soutěž, kde je více zájemců vyhnat cenu výš, než jakou byste dostali při běžném jednání s jednotlivými zájemci.

Dobrovolná dražba má jasná pravidla a vlastník s dražebníkem a makléřem nastavuje:

• nejnižší podání, od kterého se začne přihazovat,
• podmínky účasti,
• termín a formu dražby,
• způsob prohlídek a prezentace nemovitosti.

Jak vám můžeme v Brněnském Zvonci pomoci?

Prodej nemovitosti v dražbě je situace, kdy už nestačí běžná orientace na trhu. Je potřeba rozumět právním souvislostem, znát praxi bank, exekutorů, insolvenčních správců a dražebníků. Zároveň je nutné umět srozumitelně vysvětlit všechna rizika a možnosti tak, aby se v nich zorientoval běžný člověk, který řeší svůj domov, ne paragrafy.

V Brněnském Zvonci vám můžeme nabídnout:

• Lidské a otevřené jednání - vysvětlíme vám vše bez zbytečných cizích výrazů
• Posouzení vaší konkrétní situace, ať už jste dlužník, vlastník, který se bojí hrozící dražby, nebo zájemce o koupi v dražbě
• Návrh řešení, které je šité vám na míru - od snahy dražbě předejít až po bezpečné provedení prodeje nebo koupě v jejím rámci
• Znalost brněnského a okolního trhu, díky které dokážeme realisticky odhadnout cenu a nastavit správnou strategii.

Dražba nemovitosti je vždy vážná věc, ale neznamená konec světa. Bez ohledu na to, zda jste na straně člověka s dluhy nebo kupujícího, kterého láká možnost výhodné koupě, platí, že čím více informací máte, tím lépe se rozhodujete. Prodej nemovitosti v dražbě má sice jasná pravidla, jen je potřeba vědět, jak k celé situaci přistoupit a nenechat ji dojít do bodu, odkud už není návratu.

Pokud vás dražba nějakým způsobem zasahuje - hrozí vám, zvažujete ji nebo uvažujete o koupi v dražbě a nevíte si rady, kde začít, ozvěte se nám. Rádi si s vámi v klidu sedneme, projdeme vaši situaci krok za krokem a společně najdeme cestu, která pro vás bude v dané chvíli nejlepší.